國(guó)家進(jìn)行最近一輪的商號(hào)制度變革后，許多住宅變成了公司或其他企業(yè)的注冊(cè)登記地址。將自己住宅通過出租或出借的形式給他人注冊(cè)公司，會(huì)有哪些法律風(fēng)險(xiǎn)？這是好些人關(guān)注的問題。

咨詢案例

咨詢者：“吳律師，我有一空閑的住宅被一很要好的朋友看中，想用于注冊(cè)成科技公司，我將房屋租借合同發(fā)您郵箱了，請(qǐng)指點(diǎn)一二。”

吳律師：“我初步看了一下合同，但發(fā)現(xiàn)沒有約定租金的條款。難道是無償出借與他經(jīng)營(yíng)公司嗎？”

咨詢者：“是無償借與他注冊(cè)公司。因?yàn)?，幾年以前，我在人生低谷時(shí)，他無私地幫助過我，我現(xiàn)在度過了難過，可他進(jìn)入了人生低谷，我想回報(bào)他，就將這住宅無償借與使用五年至八年，供他注冊(cè)與經(jīng)營(yíng)公司。可是，我對(duì)于自己無償將房子借與朋友開公司，會(huì)有哪些法律風(fēng)險(xiǎn)有些不清楚，就想請(qǐng)您指點(diǎn)一二。”

吳律師：“哦。即使是無償借與朋友設(shè)立公司，也會(huì)有一個(gè)問題的，即當(dāng)稅務(wù)局發(fā)現(xiàn)公司經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所不是公司的自有財(cái)產(chǎn)時(shí)，還是同樣需要征收房產(chǎn)稅，您這種無償借與朋友設(shè)立公司，同樣要征收房產(chǎn)稅，此時(shí)因您是無償借與朋友的，等于是贈(zèng)與性質(zhì)，可能需要繳納的稅金上與租賃的會(huì)有差異，這是需要考慮的一個(gè)問題。另建議：

第一，簽署一個(gè)有償租賃合同，租金盡量按當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的公允價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，然后您可以單方面向您的朋友出具一個(gè)放棄租金的承諾書即可。

第二，經(jīng)營(yíng)科技公司，有一個(gè)問題需要約定在合同里，因?yàn)榭萍脊救绻?shí)驗(yàn)室，當(dāng)有害氣體或固體，或者噪聲產(chǎn)生時(shí)，這會(huì)擾鄰，會(huì)影響鄰里關(guān)系，到時(shí)你身為房東，有當(dāng)被告的可能性。需要在合同里對(duì)這些可能擾鄰的事項(xiàng)作禁止性約定。

第三，您住宅用于公司住所地址登記后，房屋信息的商業(yè)使用狀況會(huì)被稅務(wù)局與工商局共享，甚至可以被不動(dòng)產(chǎn)管理局調(diào)用，此時(shí)，稅務(wù)局極可能向房東征收應(yīng)由房屋所有者承擔(dān)的稅金，這是需要引起您注意的地方。

第四，住宅用于注冊(cè)公司后，住宅的地址信息會(huì)被全國(guó)的企業(yè)信用信息系統(tǒng)公開，甚至永久公示在網(wǎng)上，這對(duì)于保護(hù)住宅的隱私信息也是一個(gè)不利的因素，需要您注意。”

咨詢者：“我的天啊，您一不說起這幾點(diǎn)，我還沒有在意呢，住宅租借與他人注冊(cè)公司還會(huì)涉及如此多的法律風(fēng)險(xiǎn)。無論怎么樣，我還得將房屋給朋友去注冊(cè)公司，請(qǐng)您給我將修訂好的合同發(fā)與我吧。”

吳律師：“好的，住宅用于商用，還需要居委會(huì)或社區(qū)出具相關(guān)證明。我會(huì)在今晚將合同修訂好發(fā)您郵箱。”

律師意見

將住宅租借與他人注冊(cè)公司，無論是有償?shù)倪€是無償?shù)?，均有法律風(fēng)險(xiǎn)，律師建議房東需要注意：

第一，一定要訂立書面的租賃合同，將雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系在合同中約定得一清二楚，建議通過律師參與審訂合同。

第二，將住宅用作商用，政府最為擔(dān)心的問題是影響鄰里關(guān)系，即企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)會(huì)影響到鄰里之間的正常生活與工作，所以對(duì)于將住宅用于作為餐飲、ktv、商店等體驗(yàn)式商業(yè)用途時(shí)，現(xiàn)時(shí)的國(guó)家法規(guī)是基本是禁止的，也沒有可能獲得當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的書面證明，對(duì)于將住宅用于這些可能產(chǎn)生噪聲的商業(yè)企業(yè)，就不要考慮租借了。一般可以租借用于電子商務(wù)企業(yè)、科技公司等。

第三，在合同里一定要約定：當(dāng)承租方改變商業(yè)用途時(shí)，出租方取得合同解除權(quán)，以及同時(shí)可以要求承租方承擔(dān)違約責(zé)任、以及被追償責(zé)任。

第四，如果是無償借與親友經(jīng)營(yíng)時(shí)，一定約定所產(chǎn)生的與出租方相關(guān)的直接與間接稅金由承租方承擔(dān)。

第五，當(dāng)用于注冊(cè)合伙企業(yè)時(shí)，房東需要警覺的是，因合伙企業(yè)入伙者可以用房屋經(jīng)營(yíng)權(quán)入伙，如果某些不良入伙者將企業(yè)住所房屋作為入伙財(cái)產(chǎn)時(shí)，對(duì)于房東來說是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。防范的辦法之一是：可以要求承租方將合伙企業(yè)的合伙協(xié)議作為房屋租賃合同的附件，另須注意此合伙協(xié)議應(yīng)當(dāng)是備案在工商局的文本。