個(gè)人出租房屋，在計(jì)算個(gè)人所得稅的時(shí)候，是可以扣除相關(guān)稅費(fèi)的，比如轉(zhuǎn)讓過(guò)程中繳納的稅費(fèi)，轉(zhuǎn)租費(fèi)，修繕費(fèi)，費(fèi)用扣除800元或收入的20%，那么這些可扣除的項(xiàng)目是怎樣一個(gè)次序呢？

很多學(xué)稅的朋友一看這個(gè)問(wèn)題，會(huì)在心中暗道，這問(wèn)得也太小兒科了吧？早在2009年，總局就專門出臺(tái)了國(guó)稅函[2009]639號(hào)規(guī)范過(guò)這個(gè)扣除順序啊。

我們來(lái)看一下文件規(guī)定：

三、有關(guān)財(cái)產(chǎn)租賃所得個(gè)人所得稅前扣除稅費(fèi)的扣除次序調(diào)整為：

（一）財(cái)產(chǎn)租賃過(guò)程中繳納的稅費(fèi)；

（二）向出租方支付的租金；

（三）由納稅人負(fù)擔(dān)的租賃財(cái)產(chǎn)實(shí)際開(kāi)支的修繕費(fèi)用；

（四）稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)。

的確如此，原本這是一個(gè)很清晰的答案，但新的個(gè)稅法實(shí)施以后，它變模糊了。為什么呢？因?yàn)樾碌膫€(gè)人所得稅申報(bào)表出現(xiàn)了，我們看一下申報(bào)表中規(guī)定的扣除次序。

國(guó)家稅務(wù)總局公告2019年第7號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于修訂個(gè)人所得稅申報(bào)表的公告》附件3.個(gè)人所得稅自行納稅申報(bào)表(a表)，表樣如下：

看一看與財(cái)產(chǎn)租賃相關(guān)的部分列次填表說(shuō)明

第3列“收入”：填寫納稅人實(shí)際取得所得的收入總額。

第4列“費(fèi)用”：取得勞務(wù)報(bào)酬所得、稿酬所得、特許權(quán)使用費(fèi)所得時(shí)填寫，取得其他各項(xiàng)所得時(shí)無(wú)須填寫本列。

第6列“減除費(fèi)用”：按稅法規(guī)定的減除費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)填寫。

第12列“允許扣除的稅費(fèi)”：填寫按規(guī)定可以在稅前扣除的稅費(fèi)。

③納稅人取得財(cái)產(chǎn)租賃所得時(shí)，填寫修繕費(fèi)和出租財(cái)產(chǎn)過(guò)程中實(shí)際繳納的可依法扣除的稅費(fèi)。

第13列“其他”：填寫按規(guī)定其他可以在稅前扣除的項(xiàng)目。

根據(jù)上述填表說(shuō)明可以得知，如果納稅人要自行申報(bào)出租房屋的個(gè)人所得稅，扣除項(xiàng)目順序應(yīng)該是這樣的：

（一）稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)。填第6列

（二）由納稅人負(fù)擔(dān)的租賃財(cái)產(chǎn)實(shí)際開(kāi)支的修繕費(fèi)用，財(cái)產(chǎn)租賃過(guò)程中繳納的稅費(fèi)。填第12列

（三）向出租方支付的租金。填第13列

這么一看，申報(bào)表和國(guó)稅函[2009]639號(hào)規(guī)定的扣除順序是完全不一樣的。

可能有朋友會(huì)說(shuō)，這個(gè)順序有什么要緊，總之都要扣減掉，先減去哪個(gè)不一樣？

您別說(shuō)，還真是有些不一樣。我們拿一個(gè)例子，分別用兩種扣除順序來(lái)計(jì)算一下個(gè)人所得稅。

【例】2019年1月張三出租一間自有住房，一次性收取租金18萬(wàn)元，張三能提供合法有效憑證的修繕費(fèi)1萬(wàn)元，請(qǐng)問(wèn)張三出租住房應(yīng)繳納多少個(gè)人所得稅？

【解析】收入的確認(rèn)：個(gè)人出租房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，免征增值稅的，確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，租金收入不扣減增值稅額。（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）

先按國(guó)稅函[2009]639的扣除順序來(lái)計(jì)算：

個(gè)人出租財(cái)產(chǎn)取得的財(cái)產(chǎn)租賃收入，在計(jì)算繳納個(gè)人所得稅時(shí)，應(yīng)依次扣除以下費(fèi)用：

（一）財(cái)產(chǎn)租賃過(guò)程中繳納的稅費(fèi)：

1.城建稅及附加：個(gè)人采取一次性收取租金形式出租不動(dòng)產(chǎn)取得的租金收入，可在對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)偅謹(jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖胛闯^(guò)10萬(wàn)元的，免征增值稅。（國(guó)家稅務(wù)總局公告2019年第4號(hào)）

180000/12=15000/月﹤100000/月，可免征增值稅，城市維護(hù)建稅及附加可同時(shí)減免。

2.房產(chǎn)稅：對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，按4％的稅率征收房產(chǎn)稅。（財(cái)稅〔2008〕24號(hào)）2019年1月1日至2023年12月31日，增值稅小規(guī)模納稅人房產(chǎn)稅減按50%征收。（財(cái)稅〔2019〕13號(hào)）

2019年房產(chǎn)稅：180000×4%=7200，減征50%為3600元。

3.城鎮(zhèn)土地使用稅：對(duì)個(gè)人出租住房，免征城鎮(zhèn)土地使用稅（財(cái)稅〔2008〕24號(hào)）

4.印花稅：個(gè)人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。（財(cái)稅〔2008〕24號(hào)）

以上租賃過(guò)程中的稅費(fèi)合計(jì)3600元，平均每月300元。

（二）向出租方支付的租金。本案例是以自有住房出租，此項(xiàng)為0；

（三）由納稅人負(fù)擔(dān)的租賃財(cái)產(chǎn)實(shí)際開(kāi)支的修繕費(fèi)用；允許扣除的修繕費(fèi)用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準(zhǔn)予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。

（四）張三2019年應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅=（180000/12-300-800）×（1-20%）×10%×12=13344元。

再按國(guó)家稅務(wù)總局公告2019年7號(hào)申報(bào)表的扣除順序來(lái)計(jì)算

前三個(gè)計(jì)算步驟同上，只看第四步個(gè)人所得稅

張三2019年應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅=（180000/12×（1-20%）-300-800）×10%×12=13080元。

兩種計(jì)算方法下，個(gè)人所得稅相差264元。

之所以會(huì)產(chǎn)生差異，在于20%的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)，是以租金“毛收入”來(lái)計(jì)算，還是以“凈收入”（租金收入-稅費(fèi)-轉(zhuǎn)租租金-修繕費(fèi)）來(lái)扣除。

之前的國(guó)稅函[2009]639號(hào)，專門規(guī)定了順序，把稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)放在了最后一項(xiàng)，意味著是以凈收入來(lái)計(jì)算。

而現(xiàn)在，新個(gè)稅法申報(bào)表的順序顯示，這個(gè)費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)是需要以“毛收入”來(lái)計(jì)算。

總之，順序一變，稅額就變，這個(gè)看似不起眼扣除順序，在計(jì)算房屋出租個(gè)人所得稅時(shí)不應(yīng)該被忽視。