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房地產(chǎn)在建工程轉(zhuǎn)讓條件(舊改干貨解說在建工程轉(zhuǎn)讓流程)

發(fā)表于 2022-10-08
文章導(dǎo)讀:股權(quán)轉(zhuǎn)讓與在建工程轉(zhuǎn)讓是房地產(chǎn)并購的兩種方式。股權(quán)轉(zhuǎn)讓是指企業(yè)的股東將其所持有的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他的企業(yè)或個(gè)人,由受讓人繼受取得股權(quán)而成為新股東的法律行為。...

引言

房地產(chǎn)在建工程轉(zhuǎn)讓條件(舊改干貨解說在建工程轉(zhuǎn)讓流程)

股權(quán)轉(zhuǎn)讓與在建工程轉(zhuǎn)讓是房地產(chǎn)并購的兩種方式。股權(quán)轉(zhuǎn)讓是指企業(yè)的股東將其所持有的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他的企業(yè)或個(gè)人,由受讓人繼受取得股權(quán)而成為新股東的法律行為。在建工程轉(zhuǎn)讓屬于資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一種,也稱為項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓,即通過全部或者部分收購目標(biāo)地塊及其附著建筑物,從而達(dá)到部分或者全部持有目標(biāo)地塊開發(fā)權(quán)的行為。

一、股權(quán)轉(zhuǎn)讓與在建工程轉(zhuǎn)讓的聯(lián)系

在建工程轉(zhuǎn)讓屬于物權(quán)式收購,直接影響在建工程及土地使用權(quán)等權(quán)屬變更,股權(quán)轉(zhuǎn)讓并不直接導(dǎo)致在建工程及土地使用權(quán)等權(quán)屬變更。以股權(quán)形式收購在建工程,其性質(zhì)屬于股權(quán)收購,而非在建工程轉(zhuǎn)讓這種物權(quán)式收購。從近幾年的房地產(chǎn)并購實(shí)踐來看,股權(quán)收購方式是目前房地產(chǎn)并購交易的主流。

司法觀點(diǎn):以股權(quán)形式收購在建工程,不涉及不動(dòng)產(chǎn)資源本身物權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移,不受法律政策對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的限制。

二、在建工程轉(zhuǎn)讓概述

(一)收購在建工程的類型

收購在建工程的過程是收購方與出讓方(一般為在建工程的建設(shè)單位即業(yè)主)以在建工程轉(zhuǎn)讓的方式,將出讓方所擁有的在建工程及其所附屬的土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給收購方。在建工程收購依在建工程本身的施工進(jìn)度可進(jìn)一步區(qū)分為以收購?fù)恋厥褂脵?quán)為主要目的和以收購在建建筑物為主要目的兩類。

以收購?fù)恋厥褂脵?quán)為主要目的的在建工程收購?fù)槍?duì)剛滿足轉(zhuǎn)讓所必須具備的所完成投資額底線的在建工程。目標(biāo)工程一般尚處于基礎(chǔ)開發(fā)階段,可能只完成了土地平整與地下管線埋設(shè)等初步施工,主要建筑物的主體施工等尚未開始。該種收購中,收購方的主要目的是獲取在建工程所在的土地使用權(quán),在此土地上以收購方的意愿為主而繼續(xù)開發(fā),甚至廢棄已建成的設(shè)施,或者變更原有的土地規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案而另起爐灶。

以收購在建建筑物為主要目的的在建工程收購主要在在建工程的主要建筑已完成主體施工并形成了基本完整的房屋的情況下發(fā)生。該種并購中,收購方主要在原有的建筑物基礎(chǔ)上繼續(xù)完工、裝修,并進(jìn)行出租或出售。這種并購方式主要適用于兩種情形:

(1)并購方的并購目標(biāo)是建成后的建筑物,由于商品房實(shí)行網(wǎng)上銷售,無法鎖定買方地位,為避免并購風(fēng)險(xiǎn)而提前進(jìn)行并購;

(2)并購方的并購目標(biāo)僅是交易對(duì)方名下的部分不動(dòng)產(chǎn)資源。這種情況下,由于不動(dòng)產(chǎn)尚未建成,不具備房屋轉(zhuǎn)讓條件,無法進(jìn)行現(xiàn)房或預(yù)售房轉(zhuǎn)讓,而其權(quán)利人名下財(cái)產(chǎn)又不僅限于該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn),因此無法以股權(quán)方式收購,所以采用在建工程轉(zhuǎn)讓來改變目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬。

(二)在建工程轉(zhuǎn)讓的基本條件

1.已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓資金,并取得土地使用權(quán)證書或者雖未取得土使用權(quán)證書,但當(dāng)?shù)厝嗣裾蚱涫跈?quán)的部門同意轉(zhuǎn)讓。

2.已完成開發(fā)投資總額的25%以上,已支付的土地使用權(quán)出資金不包含在內(nèi)。

3.按建設(shè)項(xiàng)目法定程序取得了立項(xiàng)、規(guī)劃、施工等手續(xù)。而受讓方只須具備相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)即可。轉(zhuǎn)受讓雙方應(yīng)通過簽訂“項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同”的方式實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓。

(三)在建工程轉(zhuǎn)讓的優(yōu)點(diǎn)

1、單純的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為,不繼承原公司的權(quán)利和義務(wù),對(duì)原公司的債券債務(wù),稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn),開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了有效阻斷和切割。

2、轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的前提需要進(jìn)行各項(xiàng)稅費(fèi)的清繳,買家得到的是完整的資產(chǎn)價(jià)格和全票,可以后期抵扣,項(xiàng)目竣工清算時(shí)稅負(fù)較低。

3、以在建工程轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行并購的方式,巧妙地回避了股權(quán)并購方式無法逾越的公司資產(chǎn)整體性障礙和商品房網(wǎng)上銷售的對(duì)象不確定性,是房屋建成前進(jìn)行資產(chǎn)并購的常見方式。

4、以收購在建建筑物為主的在建工程收購模式類似于現(xiàn)房或預(yù)售房收購,但收購方在取得在建工程所有權(quán)后自行改建、裝修等的余地較大,有利于發(fā)揮收購方的管理和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)等優(yōu)勢(shì),也便于收購方將其品牌優(yōu)勢(shì)整合入在建工程項(xiàng)目,使收購標(biāo)的在交易后得以升值。同時(shí),以收購在建建筑物為主的在建工程收購還可以避免針對(duì)現(xiàn)房或預(yù)售房收購、轉(zhuǎn)售的“二手房”相關(guān)稅收政策,相對(duì)來說稅費(fèi)成本較低。

(四)在建工程轉(zhuǎn)讓的缺點(diǎn)

1.需要滿足25%投資強(qiáng)度的硬性規(guī)定,有的地方還需要達(dá)到30%的投資強(qiáng)度。因此交易之前需要買家介入,對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行先期投入,待項(xiàng)目達(dá)到25%的投資強(qiáng)度時(shí)再進(jìn)行交易。

2、交易時(shí)賣家的稅收負(fù)擔(dān)較重,采用此種交易方案的意向較低。

3、復(fù)雜項(xiàng)目的資產(chǎn)剝離時(shí)間較長。

4、如果自行開發(fā)遇到嚴(yán)重阻礙,如開發(fā)商資金鏈斷裂,或是行政審批方面存在障礙等,開發(fā)商才會(huì)迫于無奈而將在建工程出讓,可見待價(jià)而沽的在建工程一般都存在先天不足,以“爛尾樓”居多。因此,以收購在建建筑物為主的在建工程收購中,可能存在交易標(biāo)的的質(zhì)量、承包合同糾紛、未得到行政審批等風(fēng)險(xiǎn),提高了交易成本。

5、在建工程轉(zhuǎn)讓涉及工程建設(shè)合同的整體變更和工程建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件的變更,所涉及的程序非常繁瑣,也并非由在建工程轉(zhuǎn)讓的交易雙方可以控制和決定。而且由于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的變更需要登記公示,使并購雙方進(jìn)行交易活動(dòng)顯而易見,并且更容易受房地產(chǎn)調(diào)控措施的直接影響。

(五)在建工程轉(zhuǎn)讓中存在的風(fēng)險(xiǎn)

1.土地不滿足法定轉(zhuǎn)讓條件或存在轉(zhuǎn)讓限制。

2.標(biāo)的資產(chǎn)解除抵押、查封風(fēng)險(xiǎn)。

3.查明轉(zhuǎn)讓方是否存在虛增成本的情況,要拿出相應(yīng)的費(fèi)用證明。

4.須查看項(xiàng)目是否存在拖欠工程款等情況,避免后期因原施工單位未結(jié)清工程欠款而導(dǎo)致無法接管現(xiàn)場(chǎng)工程等問題。

5.如有部分在建工程已取得預(yù)售許可證,出讓和接收雙方因確保了解當(dāng)中合同內(nèi)容及處理方式,在項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后,應(yīng)通知預(yù)購人。

三、股權(quán)轉(zhuǎn)讓概述

股權(quán)轉(zhuǎn)讓是指收購者通過收購目標(biāo)企業(yè)的股權(quán),或者對(duì)目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行增資擴(kuò)股以達(dá)到對(duì)目標(biāo)企業(yè)實(shí)現(xiàn)一定程度的控制權(quán)的行為。房地產(chǎn)并購中的股權(quán)式并購是指收購方通過收購房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán),或者對(duì)目標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行增資擴(kuò)股以達(dá)到通過持有該房地產(chǎn)企業(yè)而間接控制該房地產(chǎn)企業(yè)名下不動(dòng)產(chǎn)資源并通過對(duì)該等不動(dòng)產(chǎn)資源的經(jīng)營活動(dòng)獲取收益的行為。股權(quán)轉(zhuǎn)讓適用范圍:適用于目標(biāo)地塊權(quán)屬復(fù)雜(主要是一個(gè)項(xiàng)目公司名下多宗土地),債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜,或者已經(jīng)進(jìn)行實(shí)質(zhì)開發(fā)的項(xiàng)目。

(一)股權(quán)并購的優(yōu)勢(shì)

1、不涉及不動(dòng)產(chǎn)資源本身物權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移,不受法律政策對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的限制,例如未達(dá)到在建工程轉(zhuǎn)讓條件的待開發(fā)地塊即可通過開發(fā)商股權(quán)轉(zhuǎn)讓達(dá)到轉(zhuǎn)手的目的。

2、由于不涉及不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬轉(zhuǎn)讓,不涉及土地增值稅,一般僅涉及企業(yè)所得稅和印花稅,稅負(fù)較低。

3、由于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬未變更,對(duì)于在建工程而言,不涉及有關(guān)建設(shè)批準(zhǔn)文件和建設(shè)承包合同的變更。

4、可以在獲得不動(dòng)產(chǎn)資源的同時(shí)獲得被并購目標(biāo)企業(yè)的品牌、人力資源、銷售渠道等。

5、對(duì)于作為并購方的上市公司,如果并購獲得目標(biāo)企業(yè)的股權(quán)超過50%,可以將其作為控股子公司直接并入財(cái)務(wù)報(bào)表,將目標(biāo)企業(yè)的收入直接作為上市公司的收入,增強(qiáng)盈利能力。

(二)股權(quán)并購也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)和弊端

1、目標(biāo)企業(yè)除了并購的實(shí)質(zhì)性目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)資源外,還存在并非并購目標(biāo)的其他資產(chǎn),目標(biāo)企業(yè)可能存在其他債權(quán)債務(wù),尤其是或有負(fù)債風(fēng)險(xiǎn),可能使得目標(biāo)企業(yè)價(jià)值虛增,導(dǎo)致并購方損失。

2、目標(biāo)企業(yè)處于經(jīng)營活動(dòng)中,在對(duì)交易價(jià)格進(jìn)行磋商所依據(jù)的基準(zhǔn)日到實(shí)際交割日之間存在相當(dāng)時(shí)間的差距,可能導(dǎo)致目標(biāo)企業(yè)發(fā)生損益從而影響雙方的目標(biāo)企業(yè)在實(shí)際交割時(shí)價(jià)值的認(rèn)定。

3、企業(yè)是個(gè)有機(jī)體,相對(duì)于物權(quán)并購中的交割驗(yàn)收,其驗(yàn)收交接程序更為復(fù)雜,容易引發(fā)交易雙方的爭議。

4、并購方接受目標(biāo)企業(yè)后需要負(fù)擔(dān)職工安置、企業(yè)文化融合等并購后續(xù)問題,加重了負(fù)擔(dān)。

5、股權(quán)轉(zhuǎn)讓需要半數(shù)以上股東的同意,以防部分股東用股東的優(yōu)先購買權(quán)對(duì)抗交易。

6、土地溢價(jià)部分無法提供票據(jù),無法進(jìn)入后期開發(fā)和運(yùn)營的成本,因此項(xiàng)目竣工清算時(shí)的稅負(fù)相對(duì)來說較高。

四、股權(quán)轉(zhuǎn)讓與在建工程轉(zhuǎn)讓的區(qū)別

(一)轉(zhuǎn)讓的主體與標(biāo)的不同

股權(quán)轉(zhuǎn)讓的主體是土地所在公司的股東,轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的是股東持有的股權(quán)。資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主體是土地所在的公司,轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的是土地及其地上建筑及附著物。

(二)定價(jià)的依據(jù)不同

股權(quán)轉(zhuǎn)讓定價(jià)不僅要參考土地及地上建筑的價(jià)值,再參考土地有票成本及溢價(jià),還需要對(duì)公司的負(fù)債進(jìn)行評(píng)估,以股權(quán)所對(duì)應(yīng)的凈資產(chǎn)(資產(chǎn)減去負(fù)債)為定價(jià)依據(jù)。資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓只需要評(píng)估土地及地上建筑的價(jià)值即可,并以此為參照。

(三)轉(zhuǎn)讓條件不同

股權(quán)轉(zhuǎn)讓相對(duì)比較自由,除非項(xiàng)目公司在土地出讓時(shí),就其股權(quán)變動(dòng)的限制與地方政府有過明確約定,否則項(xiàng)目公司股東可以在任何階段將在建工程以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓出去,而不受資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓各項(xiàng)要求的限制。

資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件:

1.土地出讓金全部交付。

2.已投資開發(fā)條件。普通的在建工程轉(zhuǎn)讓,《房地產(chǎn)管理法》中房屋建設(shè)工程必須已經(jīng)投資開發(fā)并且須完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上的規(guī)定,是為了避免開發(fā)商為獲取土地溢價(jià)利益進(jìn)行倒賣而非真正進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)而設(shè)置的限制性條件。司法拍賣的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,這個(gè)需要根據(jù)法院的裁定,并且由資產(chǎn)管理人代為進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估,最后以公開的司法拍賣進(jìn)行競(jìng)拍取得資產(chǎn)所有權(quán)。

3.不屬于司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的情形,不屬于依法回收土地使用權(quán),且房地產(chǎn)權(quán)屬清晰、權(quán)屬證明依法登記。

(四)轉(zhuǎn)讓的手續(xù)不同

股權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序主要是到工商部門完成股權(quán)及公司章程的變更。在建工程轉(zhuǎn)讓的程序則較為復(fù)雜,從項(xiàng)目的立項(xiàng)開始、不動(dòng)產(chǎn)證、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售證,以及總包合同等全套的資料都需要進(jìn)行變更。

(五)轉(zhuǎn)讓的程序不同

股權(quán)轉(zhuǎn)讓只需簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議并按規(guī)定辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的工商變更登記手續(xù)即可完成轉(zhuǎn)讓。由于對(duì)外的土地使用權(quán)主體和項(xiàng)目主體并未發(fā)生改變,因此無需進(jìn)行土地使用權(quán)或資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所必須的相關(guān)權(quán)屬變更登記程序。

項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓程序:

1.對(duì)雙方已確定的各項(xiàng)轉(zhuǎn)讓內(nèi)容進(jìn)行逐一清點(diǎn)、核查,或由專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)目標(biāo)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估后確定轉(zhuǎn)讓價(jià)格,并在此基礎(chǔ)上簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同。

2.在相應(yīng)行政機(jī)關(guān)辦理相關(guān)過戶登記。

3.轉(zhuǎn)受讓雙方應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi),持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理備案手續(xù)。

4.在建工程相關(guān)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證等部分或全部建設(shè)手續(xù)的更名審批程序。

5.已簽訂的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、銀行抵押貸款、商品房預(yù)售等在建工程相關(guān)合同、合同的權(quán)利義務(wù)移轉(zhuǎn)程序等。

(六)轉(zhuǎn)讓的結(jié)果不同

股權(quán)轉(zhuǎn)讓是取得其他股東的股權(quán),標(biāo)志是完成了工商登記的股權(quán)變更。在建工程轉(zhuǎn)讓是取得了土地及地上建筑和附著物的所有權(quán),標(biāo)志是完成了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更,不動(dòng)產(chǎn)證上面所載的所有權(quán)人主體變更,轉(zhuǎn)移到收購方的公司名下。

(七)時(shí)間成本不同

股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)間成本較低,從項(xiàng)目深入談判,到簽訂框架協(xié)議,到盡職調(diào)查,再到正式協(xié)議簽訂完成轉(zhuǎn)股,如果目標(biāo)項(xiàng)目公司債權(quán)債務(wù)清晰,土地干凈,時(shí)間成本更低。在建工程轉(zhuǎn)讓經(jīng)歷的時(shí)間則相對(duì)較長,從資產(chǎn)評(píng)估到各項(xiàng)證照的權(quán)屬更名辦理完畢,一般需要半年以上,比如土地證、規(guī)劃證、施工許可證變更等。如果遇到有的項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度不足,需要先行墊資讓項(xiàng)目開發(fā)強(qiáng)度達(dá)到25%以上的,花費(fèi)的時(shí)間更長。

(八)法律風(fēng)險(xiǎn)不同

股權(quán)轉(zhuǎn)讓是承繼了原有項(xiàng)目公司的權(quán)利與義務(wù),對(duì)原公司的風(fēng)險(xiǎn)也都負(fù)有責(zé)任,風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大:

1、項(xiàng)目公司的或有負(fù)債,包括未披露的對(duì)外擔(dān)保、潛在的合同違約、潛在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、潛在的一般性債務(wù)等。

2、被收購股權(quán)的合法性和有效性,包括股權(quán)主體(出讓方和受讓方)和股權(quán)轉(zhuǎn)讓的合法性。

3、收購項(xiàng)目公司股權(quán)后,收購方須及時(shí)到工商企業(yè)登記機(jī)關(guān)辦理登記,中外合資企業(yè)還須經(jīng)商務(wù)部門批準(zhǔn),確認(rèn)投資主體發(fā)生變化,否則股權(quán)收購合同不能生效。

4、土地使用權(quán)或地上房屋有可能被原股東多次抵押,也有可能被原股東的債權(quán)人查封。因此受讓方必須審核房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證是否標(biāo)注有他項(xiàng)權(quán)利的登記。

5、房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)的合法性,包括項(xiàng)目是否存在違規(guī)建設(shè),方案對(duì)周邊居民的日照影響等因素。

在建工程轉(zhuǎn)讓則相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較小,因?yàn)槭峭瓿闪怂械臋?quán)屬變更,對(duì)原項(xiàng)目公司的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了阻斷,而且在資產(chǎn)過戶之前也完成了土地上他項(xiàng)物權(quán)及瑕疵的清理,得到的土地資產(chǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)小。

(九)稅負(fù)不同

股權(quán)轉(zhuǎn)讓在交易階段的稅負(fù)比較低,除了個(gè)別地方外,全國范圍內(nèi)股權(quán)轉(zhuǎn)讓只需要繳納印花稅,以及根據(jù)股東的不同情況繳納個(gè)人所得稅和企業(yè)所得稅即可。

在建工程轉(zhuǎn)讓的稅費(fèi)則顯得比較復(fù)雜:賣家方面主要涉及有企業(yè)所得稅(賣家為企業(yè))或者是個(gè)人所得稅(賣家為自然人)、增值稅、土地增值稅、印花稅城建稅及附加五種;買家方面:主要涉及契稅和印花稅兩種。關(guān)于在建工程轉(zhuǎn)讓中,原項(xiàng)目公司投資開發(fā)過程中已經(jīng)發(fā)生的成本能否累計(jì)計(jì)入后續(xù)的土地增值稅開發(fā)成本問題:在《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條中列舉了各項(xiàng)可扣除的成本,并未明確禁止不能扣除。而且項(xiàng)目實(shí)實(shí)在在已經(jīng)完成了投資,如果不能抵扣,無異于是在進(jìn)行重復(fù)無效的投資。實(shí)務(wù)操作中,只要地方?jīng)]有明確禁止,就可以抵扣。

在土地招、拍、掛市場(chǎng)競(jìng)爭日益激烈的現(xiàn)狀下,以市場(chǎng)化的房地產(chǎn)項(xiàng)目收購方式,實(shí)現(xiàn)開發(fā)規(guī)模并占領(lǐng)市場(chǎng),成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行之有效的拓展方式。房地產(chǎn)投資并購的本質(zhì)是收購方對(duì)被并購企業(yè)所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的吸收,一般而言,房地產(chǎn)投資并購的主要類型有股權(quán)并購與在建工程轉(zhuǎn)讓,而股權(quán)并購主要又分為股權(quán)轉(zhuǎn)讓與增資擴(kuò)股,下面擬對(duì)兩種股權(quán)并購方式之間的差異進(jìn)行分析,以供各位參考與交流。

一、股權(quán)轉(zhuǎn)讓與增資擴(kuò)股的含義

股權(quán)并購指收購方通過協(xié)議購買目標(biāo)公司的股權(quán)或認(rèn)購目標(biāo)公司增加的注冊(cè)資本,成為目標(biāo)公司股東,進(jìn)而達(dá)到參與、控制目標(biāo)公司的目的。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓,是公司股東依法將自己的股東權(quán)益有償轉(zhuǎn)讓給他人,使他人取得股權(quán)的民事法律行為。采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式并購時(shí),收購方收購的是目標(biāo)公司股東持有的目標(biāo)公司股權(quán),而不是目標(biāo)公司的資產(chǎn),目標(biāo)公司股東層面的變動(dòng),并不影響目標(biāo)公司資產(chǎn)的運(yùn)營。

增資擴(kuò)股是指企業(yè)向社會(huì)募集股份、發(fā)行股票、新股東投資入股或原股東增加投資擴(kuò)大股權(quán),從而增加企業(yè)的資本金。對(duì)于有限責(zé)任公司來說,增資擴(kuò)股一般指企業(yè)增加注冊(cè)資本,增加的部分由新股東認(rèn)購或新股東與老股東共同認(rèn)購,企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力增強(qiáng),并可以用增加的注冊(cè)資本,投資于必要的項(xiàng)目。

二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓與增資擴(kuò)股的區(qū)別

股權(quán)轉(zhuǎn)讓與增資擴(kuò)股都是目標(biāo)公司吸納新投資人的方式,二者有以下幾點(diǎn)區(qū)別:

(一)資金的受讓方不同

股權(quán)轉(zhuǎn)讓的資金(股權(quán)轉(zhuǎn)讓款)由轉(zhuǎn)讓目標(biāo)公司股權(quán)的股東受領(lǐng);而增資擴(kuò)股中獲得資金(增加的注冊(cè)資本)的是目標(biāo)公司,資金的性質(zhì)是公司的注冊(cè)資本金。

(二)目標(biāo)公司注冊(cè)資本的變化不同

股權(quán)轉(zhuǎn)讓后,目標(biāo)公司的注冊(cè)資本并不發(fā)生改變;而增資擴(kuò)股后,目標(biāo)公司的注冊(cè)資本必然發(fā)生變化。

(三)作出決策的程序不同

對(duì)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓,《公司法》第71條規(guī)定“股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán),應(yīng)當(dāng)經(jīng)其他股東過半數(shù)同意”,因此轉(zhuǎn)讓股權(quán)的股東只需書面通知其他股東且經(jīng)其他股東過半數(shù)同意,而無需召開股東會(huì)會(huì)議表決;對(duì)于增資擴(kuò)股,《公司法》第43條規(guī)定“股東會(huì)會(huì)議作出修改公司章程、增加或者減少注冊(cè)資本的決議,以及公司合并、分立、解散或者變更公司形式的決議,必須經(jīng)代表三分之二以上表決權(quán)的股東通過”,第37條規(guī)定,公司增加注冊(cè)資本應(yīng)當(dāng)經(jīng)股東會(huì)作出決議,除非全體股東以書面形式一致表示同意的,則可以不召開股東會(huì)會(huì)議,直接作出決定,并由全體股東在決定文件上簽名、蓋章,因此增資擴(kuò)股須經(jīng)代表三分之二以上表決權(quán)的股東同意,一般情形下需召開股東會(huì)會(huì)議表決。

(四)投資人對(duì)目標(biāo)公司的權(quán)利義務(wù)不同

股權(quán)轉(zhuǎn)讓后,股權(quán)受讓人取得目標(biāo)公司股東地位,要承擔(dān)原股東的權(quán)利義務(wù),如果擬轉(zhuǎn)讓的股權(quán)存在質(zhì)押或者曾經(jīng)作為其他企業(yè)的出資,那么還可能影響到股權(quán)質(zhì)押權(quán)人或其他企業(yè)的實(shí)際權(quán)益;而增資擴(kuò)股中的投資人是否需承擔(dān)與原始股東相同的義務(wù),需由原股東與投資人進(jìn)行約定,投資人對(duì)其加入目標(biāo)公司前的義務(wù)承擔(dān)具有選擇性。

(五)其他股東享有優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利不同

股權(quán)轉(zhuǎn)讓的情形下,其他股東在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán);增資擴(kuò)股中,如新投資人放棄認(rèn)購目標(biāo)公司新增注冊(cè)資本,其他股東沒有優(yōu)先購買權(quán)。

(六)原股東股權(quán)計(jì)稅成本的變化不同

股權(quán)轉(zhuǎn)讓原股東股權(quán)計(jì)稅成本調(diào)整,增資擴(kuò)股原股東股權(quán)計(jì)稅成本不變。股權(quán)轉(zhuǎn)讓的情形下,原股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)后,取得股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入扣除股權(quán)的計(jì)稅成本及相關(guān)稅費(fèi)確認(rèn)“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”征收所得稅;增資擴(kuò)股中原股東的股權(quán)被稀釋,但不調(diào)整原股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ),對(duì)企業(yè)增加的實(shí)收資本屬于股東新投入的資本金,對(duì)股東的投資款不征收企業(yè)所得稅。

三、特殊企業(yè)股權(quán)并購的流程

政府部門的監(jiān)管隨著目標(biāo)公司企業(yè)性質(zhì)的不同而改變,對(duì)于不涉及國有資產(chǎn)、國有股權(quán)、外資并購、上市公司股權(quán)并購的,只需到工商行政管理部門進(jìn)行股權(quán)變更登記(出具準(zhǔn)予變更通知書)即完成股權(quán)變更手續(xù)。

涉及國有股權(quán)并購的,還需要經(jīng)過國有資產(chǎn)管理部門內(nèi)部審議或決策、出資人審批、清產(chǎn)核資與審計(jì)、資產(chǎn)評(píng)估、信息披露、征集受讓方(申請(qǐng)掛牌)等程序;涉及外資并購的,還需要商務(wù)部門、發(fā)改委部門等多個(gè)部門的審批備案;涉及上市公司股權(quán)的,并購交易需由董事會(huì)作出決議、股東大會(huì)審議,還需要經(jīng)過證監(jiān)會(huì)的審批。

四、股權(quán)轉(zhuǎn)讓與增資擴(kuò)股在實(shí)務(wù)中的不同裁判觀點(diǎn)

(一)未經(jīng)工商變更登記的股權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移,但不影響合同的效力

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深圳市學(xué)之泉集團(tuán)有限公司、楊曉等與貴州中盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛一審民事判決書貴州省高級(jí)人民法院

[裁判要點(diǎn)]

本院認(rèn)為,中盈公司通過案外人向深圳學(xué)之泉公司按約定支付了第一期股權(quán)轉(zhuǎn)讓款5000萬元以后,原被告雙方并未按照《合作開發(fā)協(xié)議》辦理黔西學(xué)之泉公司的股權(quán)變更手續(xù),中盈公司也未再按照《合作開發(fā)協(xié)議》支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款。股權(quán)轉(zhuǎn)讓的行為未經(jīng)過公司變更登記,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不發(fā)生法律效力,未經(jīng)工商變更登記,不具有對(duì)抗效力。但根據(jù)區(qū)分原則,登記僅影響權(quán)利的變動(dòng),未經(jīng)公司登記該股權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移,但不影響合同的效力。因此,中盈公司在支付第一期股權(quán)轉(zhuǎn)讓款后,取得的63%的股權(quán)不具有對(duì)抗效力。本院認(rèn)為,在雙方當(dāng)事人所負(fù)義務(wù)不具有對(duì)價(jià)性時(shí),不產(chǎn)生履行抗辯權(quán),此時(shí),如果雙方都沒履行合同義務(wù)或者未完全履行合同義務(wù)或者履行義務(wù)不符合要求的,則產(chǎn)生雙方違約。中盈公司未積極主動(dòng)提起股權(quán)登記請(qǐng)求,深圳學(xué)之泉公司也沒有協(xié)助中盈公司辦理股權(quán)變更登記,但深圳學(xué)之泉公司己將該涉案項(xiàng)目實(shí)際交由中盈實(shí)際開發(fā),其未辦理股權(quán)變更登記的行為并未導(dǎo)致合同目的落空,中盈公司可以根據(jù)有效合同主張股權(quán)變更和經(jīng)營權(quán)移轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)合同目的,但中盈公司卻以此為由終止履行付款義務(wù),雙方未履行的合同義務(wù)不具有對(duì)價(jià)性,因此,并不產(chǎn)生履行抗辯權(quán)。本案中,中盈公司未按約支付合同約定的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款,對(duì)于合同解除存在主要過錯(cuò),深圳學(xué)之泉公司將涉案項(xiàng)目實(shí)際交付給中盈公司也未依照合同與誠實(shí)信用原則協(xié)助中盈公司辦理股權(quán)變更登記,對(duì)合同解除存在次要過錯(cuò)。

(二)雙方當(dāng)事人應(yīng)被認(rèn)定為合作開發(fā)房地產(chǎn)關(guān)系還是股轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓/增資擴(kuò)股關(guān)系

1、一方當(dāng)事人向另一方支付的款項(xiàng)因未提供充足的證據(jù)證明是合作開發(fā)房地產(chǎn)的投資款,從而被認(rèn)定為股權(quán)轉(zhuǎn)讓款

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[裁判要點(diǎn)]

雙方當(dāng)事人之間法律關(guān)系的性質(zhì)。中廣公司主張與海通置業(yè)公司之間為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同,中廣公司出資12352500元為合作出資,應(yīng)享有合作項(xiàng)目15%收益;海通置業(yè)公司主張與中廣公司之間為公司與股東關(guān)系,中廣公司支付的12352500元為中廣公司占有海通置業(yè)公司15%股權(quán)支付的對(duì)價(jià)。

本院認(rèn)為,對(duì)于當(dāng)事人之間法律關(guān)系性質(zhì)的認(rèn)定,應(yīng)結(jié)合相關(guān)協(xié)議的約定內(nèi)容及實(shí)際履行情況綜合判斷。本案中,中廣公司上訴主張其與海通置業(yè)公司之間為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同關(guān)系,享有合作項(xiàng)目15%土地權(quán)益,缺乏事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù),應(yīng)不予支持。理由如下:

第一,中廣公司與海通置業(yè)公司之間系股東與公司關(guān)系。根據(jù)查明事實(shí),2008年5月14日,經(jīng)淮安市盱眙工商行政管理局核準(zhǔn),中廣公司成為海通置業(yè)公司的股東之一,出資額300萬元,占海通置業(yè)公司注冊(cè)資本的15%。

第二,《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條規(guī)定,當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的,由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。第五條第一款規(guī)定,在合同糾紛案件中,主張合同關(guān)系成立并生效的一方當(dāng)事人對(duì)合同訂立和生效的事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任。而中廣公司未能提供足夠證據(jù),證明其與海通置業(yè)公司之間存在合作開發(fā)房地產(chǎn)的合同關(guān)系。

第三,本院認(rèn)為,合作開發(fā)房地產(chǎn)合同具有多種表現(xiàn)形式,從廣義解釋,共同出資成為股東或被吸納至項(xiàng)目公司也是合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的形式,其以投資作為共同出資,按其所占股份享有公司收益,以出資為限對(duì)公司承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),也屬于共同投資、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式,但是,就本案而言,中廣公司出資成為海通置業(yè)公司股東,根據(jù)查明事實(shí),中廣公司亦認(rèn)可其在相關(guān)協(xié)議中并沒有共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的特別約定,再未與海通置業(yè)公司簽訂別的合資合作協(xié)議、未再進(jìn)行投資,所以中廣公司只能根據(jù)公司法規(guī)定,以股東身份獲得分紅,其主張以訟爭房地產(chǎn)項(xiàng)目15%權(quán)益享有案涉項(xiàng)目權(quán)益依據(jù)不足。

第四,根據(jù)公司法規(guī)定,有限責(zé)任公司的注冊(cè)資本為在公司登記機(jī)關(guān)登記的全體股東認(rèn)繳的出資額。股東投資數(shù)額、公司登記的注冊(cè)資本、公司的資產(chǎn)并非同一概念。就本案而言,中廣公司投資12352500元,占有海通置業(yè)公司15%股份,成為海通置業(yè)公司股東,享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。中廣公司投資于海通置業(yè)公司,其出資已經(jīng)轉(zhuǎn)化成為公司資產(chǎn),必須通過股權(quán)方式來行使權(quán)利,而不能請(qǐng)求予以返還。

綜上,中廣公司上訴主張其出資12352500元與海通置業(yè)公司之間成立合作開發(fā)房地產(chǎn)合同關(guān)系并享有15%案涉項(xiàng)目收益,事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)不足,本院不予支持。海通置業(yè)公司上訴主張與中廣公司之間為公司與股東關(guān)系,理由成立,應(yīng)予支持。

2、名為增資入股,實(shí)為合作開發(fā)房地產(chǎn),雙方應(yīng)被認(rèn)定為合作開發(fā)房地產(chǎn)關(guān)系

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[裁判要點(diǎn)]

原審法院對(duì)聚盛公司和恒泰公司之間法律關(guān)系的認(rèn)定是否缺乏證據(jù)證明。聚盛公司和恒泰公司于2002年11月26日簽訂《聯(lián)建協(xié)議》約定,恒泰公司支付土地出讓金694.6萬元、聚盛公司支付土地出讓金200萬元,雙方共同開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn),費(fèi)用各自承擔(dān)。后因土地部門調(diào)整土地,雙方于2008年3月26日簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》,約定在調(diào)整后的地塊上按照各自50%的比例共同開發(fā)建設(shè)、共同銷售,利潤及風(fēng)險(xiǎn)各按50%的比例承擔(dān)。因此,雙方之間應(yīng)屬合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)法律關(guān)系,雖然雙方又于2014年12月5日簽訂了《合作開發(fā)協(xié)議》,恒泰公司亦與聚盛公司股東簽訂了《青島聚盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司增資擴(kuò)股協(xié)議》,并完成了恒泰公司成為聚盛公司股東的變更登記。但從上述協(xié)議的內(nèi)容約定來看,聚盛公司和恒泰公司之間并非公司法意義上的公司與股東之間的法律關(guān)系,雙方合作真正目的仍是共同合作開發(fā)房地產(chǎn),而非股權(quán)投資。因此,原審法院通過上述證據(jù),認(rèn)定雙方之間法律關(guān)系名為增資入股,而實(shí)為合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)并無不當(dāng)。

(三)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式控制公司名下的土地使用權(quán)是否違反法律法規(guī)

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[裁判要點(diǎn)]

(1)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式控制公司名下的土地使用權(quán)并不違法

理由是:該股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式不違反我國《公司法》和《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定。我國《公司法》對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓除作了程序性限制外,對(duì)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式控制公司名下的土地使用權(quán)未作限制,更未禁止;以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式控制公司名下的土地使用權(quán)的受讓人,主要是通過受讓公司股權(quán)從而間接控制股權(quán)所對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán),公司股東雖發(fā)生了變化,但土地使用權(quán)并未發(fā)生流轉(zhuǎn),仍登記在具有獨(dú)立法人人格的公司名下。受讓人對(duì)公司名下土地的控制、使用或開發(fā),乃系代表公司的正常經(jīng)營行為;以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式控制公司名下的土地使用權(quán),在性質(zhì)上仍屬于股權(quán)轉(zhuǎn)讓,并非土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,該股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為,并未違反《公司法》的規(guī)定,也不涉及《土地管理法》有關(guān)土地買賣和轉(zhuǎn)讓的相關(guān)規(guī)定。高成公司關(guān)于本案股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議違反我國《土地管理法》第二條第三款關(guān)于“任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的主張無事實(shí)依據(jù),本院不予采納。

(2)本案以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式控制公司名下的土地使用權(quán)是否規(guī)避了國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的上述監(jiān)管規(guī)定?

從本案事實(shí)看,涉案土地確實(shí)未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā),不符合土地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件。但是,本案受讓方控制轉(zhuǎn)讓方的土地使用權(quán),經(jīng)過了兩個(gè)行為:第一,轉(zhuǎn)讓方設(shè)立了項(xiàng)目公司即新浩寧公司和新浩玄公司,并將涉案土地使用權(quán)作價(jià)投入項(xiàng)目公司;第二,轉(zhuǎn)讓方再將項(xiàng)目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓方。可見,導(dǎo)致土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移實(shí)際上發(fā)生在第一個(gè)行為當(dāng)中,原屬于轉(zhuǎn)讓方的土地使用權(quán)變更成為項(xiàng)目公司的財(cái)產(chǎn),而第二個(gè)行為純屬股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為,未涉及土地使用權(quán)的變更,土地使用權(quán)仍屬于項(xiàng)目公司的財(cái)產(chǎn)。第一個(gè)行為雖導(dǎo)致了土地使用權(quán)的變更,但它屬于以土地使用權(quán)作價(jià)入股,并非土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,是法律允許的。法律、法規(guī)并未規(guī)定土地使用權(quán)作價(jià)入股也需要符合《城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于“完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上”等條件;由于以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式控制公司名下的土地使用權(quán)的性質(zhì)屬股權(quán)轉(zhuǎn)讓,并非土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,因而不涉及《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》關(guān)于土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的相關(guān)規(guī)定。

(3)該股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式并未逃避國家土地增值稅和契稅的征收

按照我國現(xiàn)行相關(guān)稅法的規(guī)定,土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的納稅種類包括營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加稅、土地增值稅、契稅、印花稅和所得稅。土地使用權(quán)作價(jià)入股過程中應(yīng)當(dāng)繳納的稅收有:印花稅、土地增值稅、契稅、所得稅。根據(jù)財(cái)政部的有關(guān)規(guī)定,土地使用權(quán)作價(jià)入股不征收營業(yè)稅。因此,以營業(yè)稅作為計(jì)稅額的城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加也不用繳納。也就是說,土地使用權(quán)作價(jià)入股并未逃避土地增值稅和契稅。股權(quán)轉(zhuǎn)讓的納稅種類只涉及印花稅、所得稅,根據(jù)財(cái)政部的規(guī)定,對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。同樣也就無需繳納城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加。由于股權(quán)轉(zhuǎn)讓并不導(dǎo)致土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓,因而不需交納土地增值稅和契稅。這就是主張無效觀點(diǎn)的人認(rèn)為以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式控制公司名下的土地使用權(quán)逃避了土地增值稅和契稅的原因。但是,現(xiàn)行稅法沒有對(duì)涉及土地使用權(quán)的項(xiàng)目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓作出是否征收土地增值稅和契稅的規(guī)定。根據(jù)稅收法定主義,稅法未規(guī)定需要納稅的,當(dāng)事人即可不交稅。且在股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),土地增值稅最終并未流失,因?yàn)椋汗蓹?quán)轉(zhuǎn)讓也只是股東的變換,土地使用權(quán)權(quán)屬?zèng)]有變化,股權(quán)無論經(jīng)過多少次轉(zhuǎn)讓,土地?zé)o論如何增值,公司初始受讓土地支付對(duì)價(jià)的成本不變。但是,只要房地產(chǎn)發(fā)生了權(quán)屬流轉(zhuǎn),公司就需要按最終的實(shí)際房地產(chǎn)銷售價(jià)與最初的房地產(chǎn)成本價(jià)之間的增值部分繳納土地增值稅。因此,涉案股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)際上并未逃避土地增值稅的征收。

綜上,對(duì)于房地產(chǎn)投資并購項(xiàng)目,并購方應(yīng)認(rèn)真做好全方位的盡職調(diào)查工作,全面深入了解目標(biāo)公司情況、項(xiàng)目土地情況、對(duì)外債務(wù)及擔(dān)保情況、合同履行情況以及自身的風(fēng)險(xiǎn)承受能力等,有效識(shí)別、過濾、控制潛在的交易風(fēng)險(xiǎn),以便為后續(xù)設(shè)計(jì)“邏輯嚴(yán)密、交易合理、權(quán)責(zé)適當(dāng)、風(fēng)險(xiǎn)可控”的各類并購交易文件做好全面的鋪墊。

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