【概念】滌除權，是指在主債務履行期限屆滿，債務人不履行債務時，抵押物的受讓人為了保有抵押物的所有權，防止抵押物的所有權因債權人對抵押物的拍賣而喪失，代債務人清償債務進而消滅抵押權的行為。

【相關法條】《中華人民共和國特權法》第一百九十一條第二款的規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外；

【案例】2015年5月20日，原告申某某與被告張某某簽訂《房屋轉讓協(xié)議》，協(xié)議約定張某把其名下某位于南寧市青秀區(qū)某某小區(qū)xx幢xx號房屋轉讓給原告，雙方在合同中對房屋價款，房款支付方式，房屋交付等等做了明確的約定，并約定被告將原告支付的購房款用于償還銀行按揭款，解除房屋上所有的抵押權。協(xié)議簽訂當天原告按照合同約定支付了10萬元的購房款；2015年6月1日原告收到被告交付的房屋后，按照合同支付了30萬元購房款并裝修了該房屋并居住至今，居住期間一直由原告繳納水電費、物業(yè)費；2015年8月原告被上門人員告知，因被告未按時償還中國銀行xx支行按揭貸款，已經(jīng)被銀行起訴并依法申請法院對房產(chǎn)進行查封。2015年11月，原告再次與被告協(xié)商要求被告協(xié)助辦理房屋所有權證過戶手續(xù)，但被告拒絕，原告遂向本院提起訴訟。請求法院支持原告的訴訟請求：1、確認原、被告于2015年5月20日簽訂的《房屋轉讓協(xié)議》有效，座落于南寧市青秀區(qū)某某小區(qū)xx幢xx號房屋所有權歸原告所有；2、被告協(xié)助原告辦理相關轉戶手續(xù)；3、準予原告行使滌除權，代被告向第三人（中國銀行xx支行）償還抵押貸款，第三人協(xié)助原告辦理解除抵押登記手續(xù)；4、本案訴訟費由被告負擔。

【被告辯稱】原告的訴訟請求沒有事實和法律依據(jù)，原告沒有按照合同約定支付剩余的購房款給被告，構成根本性違約，請求法院依法駁回其訴訟請求。

【第三人稱】原告代為清償被告尚欠第三人的所有貸款本息及相關費用的前提下，第三人愿意協(xié)助辦理注銷抵押登記手續(xù)。

法院認為，原、被告簽訂的《房屋轉讓協(xié)議》系雙方真意意思表示，內(nèi)容沒有違反法律與行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應認定為合法有效，因此，原告訴請確認該協(xié)議合法有效，符合法律規(guī)定，本院予以支持。雙方在合同中明確約定被告在協(xié)助原告完成過戶手續(xù)后，原告在5日內(nèi)向原告支付剩余的購房款，現(xiàn)被告要求原告提前支付，并以原告未支付為由主張原告違約，本院不予采信。關于原告訴請涉案房屋屬其所有，本院認為，根據(jù)《中華人民共和國物權法》第九條的規(guī)定，不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。原告并非涉案房屋的登記所有權人，雖然原告已實際占有本案房屋，但不動產(chǎn)的所有權轉移并非以交付實現(xiàn)，在未辦理房屋權屬變更登記前，其并非法律認可的房屋所有權人，因此，原告該請求不符合法律規(guī)定，本院不予支持。

關于原告訴請被告協(xié)助辦理過戶手續(xù)，本院認為，原告已按約定交付大部分購房款及按揭貸款且實際占有該房屋，被告應協(xié)助原告辦理房屋過戶手續(xù)，對該請求，本院予以支持；因涉案房屋已設定抵押，根據(jù)《中華人民共和國物權法》第一百九十一條第二款的規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外，第三人不同意被告轉讓抵押財產(chǎn)，但表示原告代為清償后，其愿意協(xié)助辦理注銷抵押登記手續(xù)。庭審中，原告同意代被告向第三人清償尚欠的抵押貸款及相關手續(xù)費，因此，原告請求準予其行使滌除權，代被告清償?shù)谌松星焚J款，符合法律規(guī)定，本院予以支持，原告行使滌除權后，第三人應協(xié)助原告辦理消滅抵押登記手續(xù)。

【律師提示】在購買房屋時，一定要全面的查清房屋的產(chǎn)權及抵押，實際居住情況，在房產(chǎn)上設定有抵押的情況下，在合同中要求售賣人將購房款用于支付按揭房款，監(jiān)督售賣人償還抵押權人債務和解押；通知抵押權人，與抵押權人進行溝通，用購房款支付賣售人應支付給抵押權人的債務以解除房產(chǎn)上設定的抵押權，以便進行房產(chǎn)的過戶。否則，可能面臨“錢去房不得”的后果。